توافق نامه کارگزار خریدار چیست و قبل از امضای یکی از آنها چه باید بدانید؟

Summer Rylander یک نویسنده و ویراستار مستقل با سابقه فراوان در املاک و مستغلات است. یک نماینده املاک و مستغلات مسکونی سابق در کلمبیا ، منطقه SC و مدیر فروش در یک شرکت املاک و مستغلات تجاری ، اکنون از این تجربه برای کمک به خوانندگان استفاده می کند. تابستان در حال حاضر در نورنبرگ آلمان ساکن است ، جایی که او احساسات غذایی و مسافرت خود را برآورده می کند و از عدم تمایل وی از سس مایونز و به دام انداختن در یک دفتر جلوگیری می کند.

کهربا یکی از ویراستاران مرکز خریدار Homelight بود و از سال 2014 متخصص محتوای املاک و مستغلات بوده است. ویراستار پیشین اینمن ، وی در لیست Swanepoel Power 200 2017 به عنوان "Trendsetter" معرفی شد ، که تصدیق می کند "مبتکران ، معامله گران ، فروشندگان.، و مهاجمان و لرزان که طی یک سال گذشته تأثیر قابل توجهی گذاشتند "در املاک و مستغلات ، و ارزیابی او از درآمد و هزینه در انجمن ملی Realtors موفق به کسب جایزه Naree Gold برای" بهترین تجزیه و تحلیل اقتصادی "در سال 2017 شد.

• به اشتراک در LinkedIn
• در توییتر به اشتراک بگذارید
• در فیسبوک به اشتراک بگذارید
• به اشتراک گذاشتن از طریق ایمیل
• ذخیره در Pinterest

در Homelight ، چشم انداز ما دنیایی است که هر معامله املاک و مستغلات ساده ، خاص و رضایت بخش است. بنابراین ، ما در هر یک از پست های خود یکپارچگی شدید تحریریه را ارتقا می بخشیم.

رفته است روزهایی که یک دست ساده می تواند توافق کاری بین خریدار و نماینده املاک و مستغلات آنها را تقویت کند. به جای یک دست زدن به دست ، نمایندگان خریدار در حال ارائه سندی به نام "توافق نامه کارگزار خریدار" هستند - و ممکن است شما نمی دانید که چیست!

اگر این اولین بار است که شما یک خانه را خریداری می کنید ، توافق نامه خریدار کارگزار فقط یک سند دیگر در لیست طولانی دیگران است که به جان هنکوک شما نیاز دارند. با این حال ، اگر قبل از دهه 1990 خانه ای خریداری کرده اید ، ممکن است تعجب کنید که چرا این سند ضروری است.

قبل از اینکه در مورد توافق نامه خریدار کارگزار به جزئیات بپردازیم ، ابتدا توضیح دهید که نماینده خریدار چه کاری انجام می دهد.

نماینده خریدار چه کاری انجام می دهد؟

نماینده خریدار یک متخصص املاک و مستغلات است که در این تلاش هیجان انگیز و گاه استرس زا بهترین دوست جدید شما خواهد بود. ما با جاش مک کایت ، نماینده برتر املاک و مستغلات در پنسیلوانیا صحبت کردیم ، و او نقش نماینده خریدار را توصیف می کند:

وی گفت: "نماینده خریدار مسئولیت وفاداری نسبت به مشتری خود ، خریدار دارد تا اطمینان حاصل کند که آنها زبان را در این قرارداد درک می کنند و مطمئن می شوند که خانه ای را که متناسب با نیازهای آنها باشد ، خریداری می کنند. آنها اطمینان می دهند که خریدار تمام شرایط احتمالی صحیح را انتخاب می کند و از آنها استفاده نمی شود. آنها همچنین وظیفه دارند اطمینان حاصل کنند که خانه ارزش آنچه را که فروشندگان از آنها درخواست می کنند ، ارزش دارد و با خریداران همکاری می کنند تا یک پیشنهاد ارائه دهند. "

به طور خلاصه ، کار با یک حرفه ای که از نظر قانونی شما را نمایندگی می کند و به دنبال بهترین منافع شما - در کل فرایند خرید خانه - یک چیز بسیار خوب است. مطمئناً خرید خانه بدون نمایندگی نماینده خریدار امکان پذیر است ، اما در یک بازار رقابتی که در آن همه چیز به سرعت تغییر می کند ، خوشحال خواهید شد که یک حرفه ای آگاه از طرف خود داشته باشید.

توافق نامه های خریدار ، توضیح داد

توافق نامه کارگزار خریدار یک سندی است که از نظر قانونی الزام آور است که برای محافظت از خریدار و نماینده خریدار طراحی شده است. این توافق نامه به وضوح بیان می کند که نماینده برای شما ، شرایط توافق نامه و نحوه جبران نماینده چه کاری انجام خواهد داد ، و این بستگی به این دارد که چه نوع توافق نامه کارگزار خریدار را دارید.

قراردادهای اختصاصی حق با نمایندگی رایج ترین توافق نامه خریدار کارگزار است. این سند تشریح می کند که عامل برای شما - خریدار - چه کاری انجام خواهد داد - و تعهدات شما را بیشتر توصیف خواهد کرد.

به عنوان مثال ، شما ممکن است برای پرداخت کمیسیون نماینده خود ، همانطور که در این توافق نامه شرح داده شده است ، در قلاب باشید ، اما اگر فروشنده موافقت کند که کمیسیون را بپردازد (که خوشبختانه برای خریداران ، هنجار!)نگران این موضوع باشید.

عامل تعیین کننده این توافق نامه این است که ، پس از امضا ، شما نمی توانید در دوره زمانی مشخص با یک عامل دیگر کار کنید. می توانید نمونه ای از توافق نامه حقوقی منحصر به فرد را در اینجا مشاهده کنید.

قراردادهای غیر جبران غیرقانونی غیرقانونی می تواند در هر زمان توسط خریدار یا نماینده خراب شود. این نوع قرارداد به شما امکان می دهد در صورت تمایل با هر نماینده دیگری همکاری کنید و از پایان شما هیچ جبران خسارت به کارگزار پرداخت نمی شود. این نوع توافق نامه کارگزار خریدار در هنگام مشاهده خانه ها با آن نماینده خاص ، امتیازات وفاداری نمایندگی نماینده را به شما می دهد ، اما شما به طور انحصاری به آنها نگاه نمی کنید ، و دیگر نیازی به جبران خسارت هایی که پرداخت نمی شود ، لازم نیستدر صورت خرید توسط فروشنده.

در قراردادهای حق حق با نمایندگی غیرقانونی اظهار داشت که خریدار کارگزار را جبران می کند-اگر کمیسیون ها به طور کامل توسط فروشنده پوشانده نشوند-اگر خریدار خانه ای را خریداری کند که نماینده آنها به آنها ارائه می دهد. با این حال ، براساس این قرارداد ، خریدار می تواند یک خانه را با یک کارگزار دیگر خریداری کند تا زمانی که نماینده اصلی آنها آن ملک خاص را پیشنهاد نداد.

توافق نامه خریدار چیست؟

همانطور که احتمالاً تاکنون متوجه شده اید ، یک توافق نامه خریدار کارگزار سندی است که توافق نامه تجاری بین خریدار (شما) و سرپرست نماینده املاک و مستغلات شما (همچنین به عنوان کارگزار شناخته می شود) ایجاد می کند.

از توافق نامه خریدار برای محافظت از خریدار و همچنین نماینده املاک و مستغلات که نماینده آنهاست ، استفاده می شود. مک کایت توضیح می دهد که این امر به تشریح دامنه کاری که نماینده املاک و مستغلات برای خریدار انجام می دهد ، ضمن اینکه به خریدار اطمینان می دهد که نماینده املاک و مستغلات بهترین علاقه خود را به قلب دارد.

اگر مشکلی پیش آمد و از نماینده املاک و مستغلات که در ابتدا با آن کار کردید خوشحال نیستید ، می توانید از کارگزار نیز بخواهید که یک عامل جدید را برای همکاری با شما اختصاص دهد.

اجزای توافق نامه خریدار

توافق نامه کارگزار شامل چندین بخش مهم است.

وظایف

در این بخش از توافق نامه مسئولیت های نماینده املاک و مستغلات شما تشریح شده است. برخی از کارهایی که نماینده شما برای شما انجام می دهد شامل موارد زیر است.

خواصی را که نیازهای شما را برآورده می کند به شما نشان می دهد

یک نماینده خریدار قصد دارد با شما بنشیند تا به شما کمک کند بفهمید که چقدر خانه می توانید از پس آن برآیند و خانه را با چه الزاماتی برآورده می کند. آنها لیست های املاک را در منطقه مورد نظر شما حذف می کنند و قرار ملاقات ها را برای شما نشان می دهند تا خانه هایی را که به بهترین وجه با معیارهای شما متناسب هستند ، نشان دهند. آنها به شما یک مجموعه کلی از محله هایی که در آن خانه ها در حال خرید خانه هستید ، به شما ارائه می دهند و به هر سؤالی که ممکن است در این راه داشته باشید پاسخ می دهند.

اسناد ، رویه ها و افشاگری ها را توضیح دهید

نماینده خریدار اسناد مناسب را جمع می کند و آنها را با شما مرور می کند. آنها بازرسی های مناسب را برای خانه شما توصیه می کنند ، و آنها حتی ترتیب می دهند که این بازرسی ها انجام شود.

به شما در نوشتن و ارسال پیشنهاد خود کمک می کند

هنگامی که خانه ای را که می خواهید پیشنهاد خود را پیدا کنید ، پیدا کنید ، نماینده خریدار به شما توصیه می کند در مورد آنچه فکر می کنند یک پیشنهاد معقول برای خانه است. سپس آنها آن را می نویسند و آن را به نماینده لیست ارائه می دهند تا به فروشنده بدهد. اگر فروشنده پیشنهاد را رد کند ، نماینده خریدار با شما مشورت می کند و از طرف شما مذاکره می کند.

محدودیت زمان احتمالی را کنترل کنید

مراحل زیادی برای خرید خانه وجود دارد و هر یک از این مراحل برای تکمیل تعداد مشخصی از روزها انجام می شود. نماینده خریدار به اطمینان از مواردی مانند ارزیابی خانه ، بازرسی منزل و تصویب وام به موقع کمک می کند.

حمایت خود در روز بسته شدن

نماینده خریدار برای اطمینان از اینکه خانه ای را که علاقه مند به خرید هستید ، به سختی کار می کنید. هنگامی که روز بسته شدن سرانجام فرا می رسد ، آنها پشتیبانی می کنند و شما را از طریق تمام مدارک راهنمایی می کنند (چیزهای زیادی وجود خواهد داشت!) و اطمینان حاصل کنید که معامله بدون هیچ مشکلی خاموش می شود.

طول مدت

طول توافق نامه خریدار شما یکی از اولین مواردی است که در قرارداد گذاشته شده است. در این مدت ، شما به طور قراردادی موظف هستید که توافق نامه را برای آن بازه زمانی احترام بگذارید.

به طور معمول ، این توافق نامه به مدت شش ماه ادامه خواهد داشت. با این حال ، برخی از نمایندگان درخواست یک توافق کامل یک ساله را می دهند ، در حالی که برخی دیگر در مورد توافق 30 روزه توافق خواهند کرد. این یک اصطلاح قابل مذاکره است ، بنابراین اگر نگرانی در مورد طول پیشنهادی توافق نامه خریدار خود دارید ، با نماینده خود صحبت کنید.

خاتمه دادن

اگر خریدار یا نماینده احساس کنند که این ترتیب کار نمی کند ، معمولاً می توان توافق خریدار کارگزار را خاتمه داد. در این بخش از قرارداد توضیح می دهد که چگونه کسی می تواند توافق نامه را فسخ کند ، چه مقدار اخطار قبلی باید داده شود و مبلغ دلاری که خریدار در صورت عدم ارائه اعلامیه قبل از آن باید بپردازد.

با این حال ، خریداران باید مراقب باشند که به دلیل توافق نامه های کارگزار خریدار در واقع بین شما و کارگزاری-نه فقط یک عامل خاص-درخواست شما برای خاتمه ممکن است با یک پیشنهاد مقابله شود تا به سادگی شما را به یک عامل دیگر در همان کارگزاری اختصاص دهد.

به گفته این ، کارگزاران معمولاً می فهمند که وقتی یک طرف می خواهد بیرون بیاید ، فشار بر طرف مقابل را تحت فشار قرار دهد ، احتمالاً نمی خواهد کسی را به هیچ وجه انجام دهد.

آدام اسلوکا ، یک نماینده مستقر در پنسیلوانیا با 10 سال تجربه ، می گوید: "من دوست ندارم کسی را به قرارداد بپردازم.""اگر کسی بخواهد ، من احتمالاً نمی خواهم با آنها همکاری کنم - شما می دانید منظور من چیست؟"

تا زمانی که به محض پذیرش پیشنهاد خرید خود سعی در از بین بردن توافق خود ندارید ، احتمالاً جایی برای صحبت کردن از طریق و بخشی از راه های دوستانه وجود دارد.

Slivka می گوید: "این فقط به شرایط و کارگزار بستگی دارد."

جبران خسارت

دو نوع جبران خسارت را می توان در این بخش از توافق نامه ذکر کرد: هزینه نگهدارنده و پرداخت.

هزینه های نگهدارنده در این توافق نامه برای جبران نمایندگان برای زمان خود و هرگونه هزینه ای که ممکن است در هنگام جستجوی خانه رویایی یک خریدار متحمل شده باشد ، قرار داده شده است. غالباً مأمورین از هزینه های نگهدارنده به عنوان راهی برای تمایز خریداران جدی از کسانی که مرتکب نشده اند استفاده می کنند.

پرداخت در این بخش نیز بیان شده است ، و بسیاری از خریداران سؤال دارند. در سال 2020 ، میانگین نرخ کمیسیون برای فروش خانه (از جمله خریدار و نمایندگان لیست) 5. 656 ٪ بود ، اما - و به یاد داشته باشید که همیشه استثنائات وجود خواهد داشت - می تواند به اندازه 3 ٪ و 7 ٪ باشد.

اما شما ، خریدار ، به ندرت مسئول کمیسیون نماینده املاک و مستغلات خود خواهید بود. پس از نهایی شدن معامله ، فروشنده به نماینده خود (آژانس لیست) کلیه هزینه های کمیسیون پرداخت می کند. سپس آژانس لیست آنچه را که بدهکار است به آژانس خریدار پرداخت می کند.

با این حال ، اگر اتفاقاً عاشق خانه ای است که توسط مالک برای فروش است ، مسئولیت جبران نماینده خود را بر عهده خواهید گرفت - مگر اینکه بتوانید با فروشنده مذاکره کنید و آنها را به توافق برسانید تا یک هزینه مناسب را بپردازید (معمولاً 3 ٪ قیمت فروش).

دن رابینز ، نماینده 20 ساله در غرب چستر ، پنسیلوانیا ، توضیح می دهد: "هنگامی که شما با یک خانه صاحب خانه برای فروش سر و کار دارید ، آن فروشنده به هیچ نوع رابطه با سیستم لیست چندگانه گره خورده است."

وی گفت: "شما باید این مسئله را با نماینده خود توضیح دهید تا مطمئن شوید که در همان صفحه هستید-اگر یک خانه 500000 دلاری است ، اگر یک کمیسیون 3 ٪ در آن قرارداد خریدار کارگزار باشد ، ممکن است هزینه های بسته شدن شما 15،000 دلار افزایش یابد.

"خریداران قبل از امضای باید از آن آگاه باشند."

نمایندگی

در این بخش از توافق نامه مشخص شده است که شما چه نوع نمایندگی دارید.

اگر موافقت خود را برای نمایندگی تعیین شده موافقت می کنید ، این بدان معنی است که نماینده شما خانه های ذکر شده توسط سایر نمایندگان آژانس املاک و مستغلات خود را به شما نشان می دهد. اگر با نمایندگی دوگانه موافقت می کنید ، نماینده خریدار شما اکنون یک عامل دوگانه است. با یک عامل دوگانه ، شما موافقت می کنید که ویژگی هایی را که نماینده شما با فروشندگان ذکر کرده است ، ببینید و نماینده شما هم شما و هم فروشنده را نمایندگی می کند. آژانس دوگانه به دلیل پتانسیل تضاد منافع در برخی ایالت ها قانونی نیست.

انحصار

در این بخش به حقوق انحصاری که خریدار با آن موافقت می کند ، شرح می دهد.

اگر در توافق انحصاری با یک نماینده هستید ، این بدان معنی است که با آنها و فقط آنها کار خواهید کرد. شما می توانید با نرخ کمیسیون مذاکره کنید ، اما اگر فروشنده موافقت کند که کمیسیون اضافی بپردازد و آن را فاش کند ، ممکن است نماینده خریدار اطلاعات بیشتری دریافت کند. با این حال ، این بدان معنا نیست که نماینده شما در حال انجام وظایف خود است - آنها هنوز هم بهترین علاقه شما را دارند.

اگر در توافق نامه ای غیرقانونی هستید ، پس شما ، خریدار ، ممکن است برای خرید یک ملک با سایر نمایندگان همکاری کنید.

شرح دارایی

این پاراگراف به وضوح بیان می کند که به دنبال چه املاک و دامنه قیمت هستید. از آنجا که این پاراگراف مشخص می کند که چه نوع ملکی را که می خواهید خریداری کنید ، ممکن است به شما امکان استفاده از آژانس دیگری را برای جستجوی چیز دیگری اختصاص دهد.

به عنوان مثال ، اگر برای یافتن یک خانه تابستانی جدید با یک نماینده کار می کنید ، و توضیحات ملک می گوید شما می خواهید یک خانه یک خانواده در محدوده قیمت 100،000 تا 150،000 دلار باشد ، بنابراین احتمالاً می توانید با یک عامل دیگر همکاری کنید تا یک ملک سرمایه گذاری پیدا کنید-مانند یک مجتمع 10 واحدی در محدوده قیمت 800000 تا 900000 دلار-اما ابتدا این کار را با نماینده اولیه خود روشن کنید.

محرمانه بودن یکی از دلایل امضای قرارداد است. دلیل دیگر ممکن است این باشد که نماینده می داند که شما کمی جدی تر هستید. امیدوارم که آنها تلاش بیشتری کنند تا اتفاقات رخ دهد یا یک ملک را برای شما به عنوان مشتری پیدا کند.