راهنمای کامل معاملات املاک و مستغلات

چه خرید یا فروش خانه ، روند معاملات املاک و مستغلات می تواند بسیار زیاد و گیج کننده به نظر برسد. افراد درگیر چه کسانی هستند و نقش هر شخص در روند معاملات املاک و مستغلات چیست؟معامله املاک و مستغلات در واقع به چه معنی است؟

یک متخصص املاک و مستغلات در این راه به سؤالات و نگرانی ها کمک می کند ، اما دانستن اینکه چه کسی درگیر است و چه چیزی را انتظار دارد ، نگرانی های بالقوه بسیاری را کاهش می دهد.

فهرست مطالب

معامله املاک و مستغلات چیست؟

معامله املاک و مستغلات فرایندی است که وقتی یک فروشنده خانه خود را برای فروش ارائه می دهد ، و یک خریدار موافقت می کند که آن ملک را خریداری کند.

مراحل زیادی در خرید خانه وجود دارد و مراحل بسته به نوع معامله و مقررات دولتی متفاوت است. قبل از بسته شدن ، و قبل از انتقال املاک به خریدار ، باید بسیاری از فعالیت ها و وظایف به موقع انجام شود.

نمایندگان املاک و مستغلات درگیر در درجه اول مسئول این کارها هستند. با این حال ، خریدار و فروشنده باید وظایف خود را به سرعت انجام دهند.

طرفین درگیر در معامله املاک و مستغلات چه کسانی هستند؟

افراد زیر در بسته شدن موفقیت آمیز معامله املاک و مستغلات نقش دارند:

• دلال مسکن
• نماینده املاک و مستغلات
• فروشنده
• خریدار
• وام دهنده
• بازرس خانه
• شرکت عنوان یا وکیل

نقش این طرفین در معامله املاک و مستغلات چیست؟

• نماینده املاک و مستغلات یا کارگزار املاک و مستغلات به طور معمول برای فروشنده یا خریدار در طول معامله کار می کند. در بعضی مواقع ، نماینده می تواند در همان معامله برای خریدار و فروشنده کار کند. به طور سنتی ، خریدار و فروشنده هرکدام نماینده خود را برای کمک به آنها از طریق مراحل مرتبط با انتقال املاک و مستغلات خواهند داشت.

• فروشنده به طور رسمی موافقت می کند که خانه خود را برای فروش با یک نماینده املاک و مستغلات لیست کند و به نماینده اجازه می دهد خانه خود را برای جذب خریداران و مذاکره در مورد فروش خانه رضایت بخش به بازار عرضه کند.

• خریدار معمولاً با یک نماینده املاک و مستغلات کار می کند و از وی خواسته می شود که توافق نامه انحصاری (به نام توافق نامه خریدار کارگزار) را امضا کند و قول می دهد که آنها فقط با آن نماینده کار کنند. این نمایندگان به خریدار کمک می کنند تا از طریق خرید خانه و تهیه پیشنهاد خرید وقتی خریدار خانه کامل خود را پیدا می کند ، مذاکره کند.

• وام دهندگان وام مسکن با تمام مدارک لازم برای درخواست و تأیید وام مسکن به خریدار کمک می کنند. بهتر است قبل از دیدن هر خانه ای با یک نماینده املاک و مستغلات ، از وام دهنده بازدید کنید. وام دهنده خریدار را برای مبلغ پولی که از نظر مالی برای وام گرفتن و تهیه نامه "پیش صلاحیت" به خریدار واجد شرایط است ، صلاحیت می دهد.

• شرکت های بازرسی خانگی هنگام خرید خانه ضروری هستند. ارزیابی ارائه شده تضمین می کند که این ملک در شرایط خوبی و مطابق با کد مورد نیاز شهرستان یا ایالت است.

• شرکت عنوان یا وکیل. برخی از ایالت ها به شرکت های عنوان اجازه می دهند تمام مدارک را انجام دهند و معامله را برای خریدار و فروشنده ببندند. برخی برای بستن فروش به وکیل نیاز دارند. یکی از مهمترین کارکردهای این گروه ، جستجوی عنوان خانه و تأیید عنوان روشنی برای انتقال به خریدار جدید است. آنها اطمینان می دهند که فروشنده به طور قانونی صاحب ملک است و می تواند عنوان را منتقل کند. پس از این فرآیند ، شرکت عنوان یک بیمه نامه عنوان را تأیید می کند که عنوان روشن را تأیید می کند. شرکت عنوان معمولاً دو تا چهار هفته برای تکمیل فرایند عنوان و آماده سازی تمام اسناد پایانی نیاز دارد. آنها همچنین در حال بسته شدن هستند در حالی که خریدار و فروشنده تمام مدارک لازم را امضا می کنند.

معاملات املاک و مستغلات چگونه کار می کند؟

مراحل معامله املاک و مستغلات بسته به مشتریان درگیر متفاوت است. با این حال ، همه آنها یک آغاز دارند و اگر همه چیز طبق برنامه ریزی پیش برود ، پایان یا بسته شدن دارند!

• یک خانه برای فروش/جستجوی ملک مناسب را لیست کنید: فروشنده ملک خود را برای فروش در دسترس قرار می دهد و خریدار در جستجوی ملک ایده آل خود است. خریدار در حال حاضر باید نامه پیش صلاحیت از وام دهنده داشته باشد که می گوید چقدر پول می تواند برای خرید خانه خود وام بگیرد و پیش پرداخت وی باید در حال حاضر در بانک باشد.

• پیشنهادات: خریدار دارای نماینده املاک و مستغلات خود یک توافق نامه فروش را با بیان قیمت ، شرایط و جدول زمانی که می خواهد ارائه دهد ، تهیه می کند. قیمتی که ملک در آن ذکر شده است ، "قیمت لیست" به آن گفته می شود لزوماً قیمت خریدار برای پرداخت هزینه خانه نیست.

• مذاکره: این معمولاً ترسناک ترین بخش فرآیند معامله است. فروشنده حق دارد پیشنهاد را مرور کند و سپس با قیمت و شرایطی که دوست دارد ببیند. آیا خریدار با قیمت بالاتر موافقت خواهد کرد یا از آنجا دور می شود؟آیا فروشنده قیمت پایین تری را می پذیرد یا تصمیم می گیرد به این خریدار بفروشد؟فروشنده فقط می تواند به طور همزمان با یک خریدار مذاکره کند. با این وجود ، ممکن است چندین پیشنهاد در خانه وجود داشته باشد و فروشنده این پیشنهاد را برای خودشان انتخاب می کند و باعث می شود سایر خریداران دوباره روند جستجو را آغاز کنند."قیمت خرید" قیمتی است که پس از مذاکرات مورد توافق قرار می گیرد. تاریخ نهایی پیشخوان توسط هر دو طرف موافقت می شود "تاریخ مؤثر قرارداد".

• شرکت عنوان یا وکیل: خریدار یا فروشنده می تواند شرکت عنوان را انتخاب کند یا نمایندگی جداگانه ای را حفظ کند. خریدار سپرده اولیه را پرداخت می کند ، که معمولاً "پول جدی" نامیده می شود و آن را به شرکت عنوان می دهد که تا بسته شدن خانه آن را در حساب سپاه بی علاقه خود نگه می دارد. شخصی که مسئول مراقبت از این پول و در دسترس بودن آن در بسته شدن است ، به عنوان افسر سپرده نامیده می شود.

• ارزیابی ، بازرسی و تعمیرات: اکنون مرحله بعدی معامله با تمام مشکلات و نگرانی های آن آغاز می شود. شرکت وام مسکن می خواهد اطمینان حاصل کند که در مورد قیمتی که خریدار می خواهد بپردازد ، از خانه استفاده می کند ، بنابراین آنها یک ارزیابی کننده "شخص ثالث" را برای انجام گزارش کامل در مورد قیمت خانه در مقایسه با سایر خانه های مشابه منطقه ارسال می کنند. بازرسی های خانگی سفارش داده و تکمیل می شود و لیست تعمیرات مورد نیاز به فروشنده داده می شود. در مرحله بعدی مذاکره بین نمایندگان لیست و فروش ، برای تعیین چند تعمیر کشف شده فروشنده حاضر به تعمیر است و چه تعداد خریدار حاضر به تعمیر خود است. اگر فروشنده موافقت خود را برای تکمیل تعمیرات یا اعتبار به خریدار در مورد هزینه های بسته شدن نداشته باشد ، معمولاً این پیشنهاد توسط خریدار می تواند از بین برود و کل روند دوباره شروع می شود.

• حذف احتمالی: تاریخ های زیادی در فرآیند املاک و مستغلات وجود دارد که باید به شدت رعایت شود. تأمین مالی همیشه زمانی دارد که خریدار باید بودجه خود را تأمین کند و شرایط مالی را آزاد کند. بازرسی ها دارای تاریخ های احتمالی هستند که نیاز به مذاکره همه چیز را با یک تاریخ خاص دارند. تعمیرات توافق شده باید به اتمام برسد ، و رسیدهای داده شده قبل از معامله می تواند به بسته شدن ادامه یابد.

• بسته شدن: این مسئولیت شرکت یا وکالت است که تمام اسناد بسته شده را برای خریدار و فروشنده تهیه کند تا بتواند مالکیت ملک را امضا کند. یک جستجوی عنوان برای اطمینان از مالکیت حق قانونی برای فروش ملک انجام خواهد شد و هیچ مشکلی در این زمینه وجود ندارد که بتواند بسته شود. شرکت وام مسکن آنچه را که "نزدیک به بسته شدن" نامیده می شود ، می دهد و باعث می شود همه نفس نفس بکشد زیرا وام خریدار اکنون نهایی شده است و وجوه برای انتقال به فروشنده در دست است. لازم است که یک دفتر اسناد رسمی برای اسنادی که خریدار و فروشنده امضا می کنند ، اسناد رسمی داشته باشید. غالباً بسته شدن در منطقه ای که خانه در آن قرار دارد انجام نمی شود. در این حالت ، شرکت عنوان اسناد را به خریدار می فرستد ، اسناد رسمی را در منطقه خود می یابد و مدارک امضا شده و اسناد رسمی را به شرکت عنوان می فرستد. بسته شدن های انجام نشده در همان منطقه ، نزدیک "پست الکترونیکی" نامیده می شوند.

مراحل بسته شدن معامله املاک و مستغلات چیست؟

از آنجا که فرایند بسته شدن بدون شک بخش مهمی از معامله املاک و مستغلات برای همه طرفین درگیر است ، خوب است که هر مرحله از روند را درک کنید:

1. شرکت عنوان یا وکیل را انتخاب کنید.
2. سپرده اولیه را به نماینده سپرده گذاری در حساب Escrow شرکت عنوان نگه دارید.
3. بیمه صاحب خانه را تحقیق کنید و بهترین قیمت و شرایط را برای پوشش مورد نیاز خود پیدا کنید. شرکت وام مسکن قبل از بسته شدن به اثبات بیمه نیاز دارد.
4. با شرکت عنوان تماس بگیرید تا مطمئن شوید که آنها بیمه عنوان را در عنوان روشن صادر می کنند.
5. شرایط وام را رعایت کنید. شرکت وام مسکن لیستی از مواردی را که باید تکمیل شود قبل از تهیه "روشن برای بسته شدن" به خریدار می دهد.
6. برای حرکت آماده شوید. فراموش نکنید که روز حرکت در حال آمدن است ، Movers را استخدام کنید و بسته بندی را زود شروع کنید.
7. افشای اختتامیه را مرور کنید. شرکت عنوان قبل از بسته شدن ، افشای اطلاعات را ارسال کرده و تمام هزینه های بسته شدن مربوط به خرید خانه را تشریح می کند. مبلغ نهایی ناشی از خریدار باید قبل از بسته شدن به شرکت عنوان سیم کشی شود.
8. پیاده روی نهایی خانه را انجام دهید. نماینده املاک و مستغلات قبل از بسته شدن ، خریدار را در پیاده روی خانه ترتیب و همراه می کند. پیاده روی این است که تأیید کنیم که تمام تعمیرات انجام می شود و خانه در همان شرایطی است که در طول دوره ارائه شده است.
9. اسناد را برای بسته شدن آماده کنید. شناسایی عکس ، ترجیحاً گواهینامه رانندگی ، اثبات انتقال سیم به نماینده سپاه شرکت عنوان ، و یک دفترچه چک برای بسته شدن لازم است.
10. کلیدها را بگیرید! تعطیل در دفتر شرکت یا وکیل عنوان برگزار می شود. اگر خریدار در حال دریافت وام باشد ، کوهی از مدارک برای امضای وجود دارد. حداقل یک ساعت باید برای این فرآیند مجاز باشد. پس از امضای همه چیز و شرکت عنوان وجوه شرکت وام مسکن ، آنها کلیدها را به خریدار می دهند و خانه به طور رسمی به خریدار منتقل می شود.
11. فراموش نکنید که آیا این خرید خانه یک محل اقامت اصلی است ، می توان معافیت Homestead را در مورد مالیات بر دارایی در اکثر ایالت ها ادعا کرد. در برخی ایالت ها لازم است که اعمال شود و برخی از آنها اتوماتیک هستند. این یک مزیت قابل توجه در مالکیت خانه است. در یک جستجوی Google ، معافیت های خانگی و وضعیت خود را تایپ کنید و باید به اطلاعات مورد نیاز برای استفاده هدایت شوید.
12. به یاد داشته باشید که پرداخت وام مسکن جدید هر ماه در اول ماه انجام می شود. چند ماه طول خواهد کشید تا شرکت وام مسکن کوپن های ماهانه را ارسال کند. ایده خوبی است که هر ماه برای پرداخت وام مسکن برداشت خودکار بانکی را تنظیم کنید. بدترین اتفاقی که می تواند پس از بسته شدن رخ دهد ، پرداخت وام مسکن است.

چه چیزی برای معامله املاک و مستغلات لازم است؟

بسیاری از دستورالعمل های ایالتی و فدرال باید در طی مراحل املاک و مستغلات رعایت شوند. هم نمایندگان املاک و مستغلات فروشنده و هم خریدار باید بسیاری از رویه های تنظیم شده توسط دولت را برای محافظت از خریداران و فروشندگان دنبال کنند.

مراحل زیادی برای به یاد آوردن و تکمیل وجود دارد. در پاسخ ، بسیاری از کارگزاران و نمایندگان از یک لیست چک مورد نظر با چندین کار و تاریخ به دلیل یادآوری به آنها یادآوری می کنند که معامله را مطابق با آن حفظ کنند.

در اکثر ایالت ها ، نمایندگان وظیفه وفاداری به مشتری خود ، خریدار یا فروشنده دارند. همراه با وفاداری ، افشای کامل ، اطاعت ، دقت و حسابداری ، نماینده نیز مسئول محرمانه بودن مشتری خود است. در ایالت هایی که نمایندگان کارگزاران معامله هستند ، آنها تمام وظایف را مدیون هستند مگر اینکه به طور محرمانه کار کنند و برای خریدار ، فروشنده یا هر دو در همان معامله کار کنند.

کارگزاران املاک و مستغلات مسئول نمایندگان و رفتار آنها در طول معامله هستند. انطباق املاک و مستغلات در سطح محلی ، ایالتی و فدرال وجود دارد و با پاسخگویی به کارگزاران در برابر وظایف وفاداری خود ، از خریداران و فروشندگان محافظت می کند.

چگونه می توان معامله املاک و مستغلات را ساده کرد؟

کل فرایند معاملات املاک و مستغلات می تواند برای همه طرفین درگیر بسیار زیاد و ناامید کننده باشد. بسیاری از قوانین و مقررات ، چندین مهلت و وظایف بی شماری وجود دارد که باید انجام شود.

بسیاری از متخصصان املاک و مستغلات دوست دارند از نرم افزار معاملات املاک و مستغلات استفاده کنند. آنها با ایجاد لیست های چک ، لیست های کار و DOS ، می توانند این روش را ساده کنند و تمام مهلت های خود را در مسیر نگه دارند.

Paperless Pipeline امکان تهیه لیست های چک های فردی را که متناسب با معامله است ، فراهم می کند و می تواند با مهلت و اطلاعات مهم که نماینده نباید فراموش کند ، به روز شود. لیست های چک ما همچنین می توانند در سیستم های تقویم و اعلان های ایمیل ادغام شوند. کارگزار این شرکت به تمام اطلاعات دسترسی دارد تا تأیید کند که نمایندگان وی در مسیر خود باقی می مانند و وظایف مهم به سرعت در حال انجام است. به این ترتیب ، کارگزار می تواند اطمینان حاصل کند که مطابق با دستورالعمل های ایالتی و فدرال است و از مشتریان ، خریداران و فروشندگان خود محافظت می کند.

نمایندگان و کارگزاران املاک و مستغلات می توانند خط لوله بدون کاغذ را کاملاً رایگان امتحان کنند تا ببینند که چگونه کار می کند و چگونه به آنها کمک می کند تا این روند پیچیده را ساده کنند. یک نسخه ی نمایشی زنده نیز می تواند برای سرعت بخشیدن به روند یادگیری و به سرعت شروع شود. با خط لوله بدون کاغذ ، هیچ معامله ای هرگز از دست نخواهد گرفت و هیچ مهلت در هر معامله فراموش نمی شود. Peace of Mind فقط یک کلیک فاصله دارد!

برای ساده کردن روند خود و لذت بردن از نمایندگان خود آماده هستید؟

در کمتر از یک دقیقه می توانید آزمایش جدیدترین ویژگی های ساخته شده را برای کمک به کل دفتر خود در بسته شدن معاملات بیشتر شروع کنید. این ساده ، قدرتمند و 100 ٪ رایگان است که بدون کارت اعتباری امتحان کنید.